СПРОСИТЕ У ЮРИСТА В «ЭКСПРЕСС НОВОСТЯХ»

Здравствуйте, дорогие читатели! Квартирный вопрос, как известно, испортил многих. Однако с недавнего времени появился еще один вполне реальный вариант его решения – это долевое строительство. В свое время это направление начало было медленно умирать под законодательным прес­сом, однако в новом году здесь произошли значительные изменения. Касаются они, в основном, регулирования деятельности организаций-застройщиков, но и доль­щики, как говорится, почувствуют разницу.

Задавать свои вопросы можете по телефону (029)7755377, присылать на e-mail: kostko_en@tut.by или на адрес редакции.

Нормативно-правовые акты:
Указ Президента № 396 от 15 июня 2006 г. «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» в редакции Указа Президента № 55 от 31 января 2008 г.
«О некоторых вопросах долевого строительства».

ЧТО ТАКОЕ ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО?

Основа отношений между сторонами в долевом строительстве – договор создания объекта долевого строительства. В соответствии с этим договором одна сторона – застройщик – принимает на себя обязательство собственными силами или с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство (создание) (далее – строительство) жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (или его части) и иных связанных с ним объектов недвижимости (далее – иные объекты недвижимости), по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства в собственность дольщику, а другая сторона – дольщик – обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства и принять указанный объект в порядке, установленном договором.

КАКИМ ДОЛЖЕН БЫТЬ ДОГОВОР?

Указ № 369 утвердил также и Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства. Согласно этим правилам, договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах по форме примерного договора создания объекта долевого строительства.

Договор должен содержать следующие существенные условия:
– определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении отделочных работ;
– срок исполнения обязательств по договору, в том числе передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;
– цену объекта долевого строительства (цену договора), то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемый в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимости услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации) объекта долевого строительства, не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, и прибыль застройщика. При этом в договоре должны быть указаны отдельно цена услуг застройщика по обеспечению строительства и цена строительства объекта долевого строительства, номера счетов, на которые перечисляются дольщиком денежные средства, условия изменения цены объекта долевого строительства:

– размер и порядок внесения денежных средств дольщиком;
– гарантийный срок на объект долевого строительства;
– права и обязанности сторон;
– порядок изменения условий договора;
– порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;
– основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
– порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательства или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
– ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;
– иные условия по соглашению сторон.

ЗА СЧЕТ ЧЕГО ДОЛЖНА УПАСТЬ ЦЕНА?

П 2.2. Указа определяет условия, при которых застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков. В числе прочего – это наличие определенного пакета документов. В соответствии с новой редакцией Указа теперь в этот пакет не входит договор обязательного страхования ответственности за неисполнение обязательств по договорам создания объектов долевого строительства. Очевидно, законодатель рассчитывает, что подобная экономия отразится и на стоимости квадратного метра.

КАКИЕ ПЛЮСЫ ИЗВЛЕКУТ ДЛЯ СЕБЯ ОЧЕРЕДНИКИ?

Несмотря на то, что Указ позволяет застройщику предусматривать при формировании стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства прибыль, однако при строительстве жилых помещений для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, размер прибыли не должен превышать 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства.

МЕРЫ ПРОТИВ НЕПЛАТЕЛЬЩИКОВ-ДОЛЬЩИКОВ

Согласно п. 2.4. Указа, в случае нарушения установленного договором создания объекта долевого строительства срока внесения платежей дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,01% (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей или по платежным документам застройщика) или 0,001% (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке.

Данные меры ответственности не распространяются на дольщиков в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление платежей за которые осуществляется банком.

МЕРЫ ПРОТИВ ДОЛГОСТРОЕВ

Тот же п. 2.4 Указа предусматривает меры ответственности и для застройщика. В случае нарушения по его вине срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, застройщик возмещает дольщику убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001% от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен Президентом Республики Беларусь или договором.

Согласно изменениям, принятым в конце января, данные меры ответственности не применяются к застройщикам, допустившим нарушение сроков передачи дольщикам объектов долевого строительства по причине нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление которых осуществляется банком.

ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ

Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора.

Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случае:
– невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных этим договором, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по графику платежей;
– невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком;
– неуплаты в полном объеме цены договора в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;
– при несогласии дольщика с изменением цены договора в случаях, предусмотренных законодательством.

В случае отказа одной из сторон от исполнения договора застройщик возвращает дольщику внесенные дольщиком денежные средства в порядке, установленном законодательством (п.17. Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства).

Вот основное, что успели охватить. Отмечу, что еще масса норм, регулирующих отношения дольщика и застройщика, осталась вне нашего внимания.

Оставить комментарий