Дорогая моя квартира

Сегодня квадратный метр жилья в стандартной столичной «хрущевке» порой дотягивает до 1.000 долларов. В среднем, однокомнатная квартира в Минске стоит уже более 34 тыс. долларов. Цены на квартиры растут примерно на 3% в месяц. Причем как на первичном, так и на вторичном рынках. Останавливаться цены, похоже, не собираются.

ПОЧЕМУ ЖЕ, ПОЧЕМУ?

Сведения в рекламных объявлениях о продаваемых квартирах ясно говорят о том, что с прошлого года цены на первичном рынке жилья в Минске выросли примерно на 50-60%. В частности, средняя стоимость 1 кв. метра при заключении договора долевого строительства квартиры на ранней стадии возведения жилого дома выросла с 550-580 до 720-800 долларов.

Вторичный рынок не отстает. Если весной прошлого года однокомнатные квартиры в спальных районах города предлагались в среднем по 600-650 долл. за квадратный метр, то сегодня 800 долларов воспринимаются как необычайное везение.

При этом эксперты отмечают, что, в отличие от строящихся, «вторичные» квартиры дорожают не равномерно, а скачкообразно. Активный рост цен отмечен в сентябре-ноябре прошлого года и в феврале-апреле нынешнего.

Постоянное увеличение цен на квартирном рынке порождено несколькими довольно вескими причинами. В первую очередь, это снижение покупательской способности доллара. Затем следует рост себестоимости строительства жилья как такового. Более чем на 5% подорожала промышленная продукция. Выросли цены в стекольной, фарфорово-фаянсовой промышленности, машиностроении и деревообрабатывающей промышленности. Не отстали строительные материалы и металлоизделия. Следствием этого стал рост цен на строительно-монтажные работы. Пришлось повысить зарплату строителям.

На этом фоне растут объемы кредитования жилья. Использование этих средств постоянно увеличивает количество квартирных сделок как в виде купли-продажи, так и в виде долевого строительства.

Особенно сильно выросли объемы кредитования на жилищные цели для нельготных категорий граждан. Так, к примеру, в 2004 году предусматривалось предоставление всеми банками кредитов на рыночных условиях в объеме 42,6 млрд руб. Фактически население, включая минчан, получило банковских кредитов в 2004 году 249,6 млрд руб. В 2005 объем нельготных банковских кредитов запланирован в размере как минимум 260 млрд руб. Количество банков, предоставляющих кредиты на жилищные цели, тоже должно увеличиться в этом году – с 9 до 20. Это, с учетом неуменьшающегося спроса на жилье, позволяет предположить, что реальные объемы кредитования значительно превысят запланированные, что в свою очередь будет способствовать росту платежеспособного спроса населения, улучшающего свои жилищные условия как на первичном, так и на вторичном рынках.

Вот тут-то и кроется еще одна причина неуемного роста цен на квадратные метры. Уже не раз эксперты рынка недвижимости констатировали очевидную тенденцию: существует явный дефицит предложения на фоне неуменьшающегося спроса. По данным агентств недвижимости, соотношение спроса и предложения по Минску сейчас составляет 4-5:1.

Предложение квартир на первичном рынке увеличивается гораздо медленнее платежеспособного спроса, рост которого, как следует из вышесказанного, стимулируется банковской системой. В 2003 году в столице введено в эксплуатацию около 600 тыс. кв. метров жилья, в 2004 – чуть больше 700 тыс., в 2005 году планируется около 800 тыс. Из них только 20% предусматривается к свободной реализации, то есть не привязывается к срокам постановки на учет нуждающихся. Говоря простым языком, строительство просто не успевает за потребностями и возможностями населения.

Всего же в прошлом году в стране введено в эксплуатацию 3,5 млн кв. м жилплощади. Этого явно недостаточно, если учесть, что только 500 тыс. семей имеют право на государственную поддерж¬ку. До конца этого года запланировано сдать в эксплуатацию уже около 4 млн кв. м. Однако слабо верится, что ажиотаж на рынке от этого спадет.

Еще более остро дефицит предложения ощущается на вторичном рынке. Количество выставляемых на продажу квартир с начала года, по оценкам агентств недвижимости, снизилось более чем в два раза. Желающих же купить их меньше не стало. И дело здесь не только в том, что банковские кредиты стали более доступными. Население все активнее стремится перевести имеющиеся денежные активы во что-то более надежное, чем иностранная валюта. К белорусскому рублю, несмотря на его постепенный рост, доверия пока тоже не сформировалось. А вот недвижимость более стабильна. А с учетом роста цен на нее более доходна, чем банковские депозиты.

ДАЛЬШЕ БУДЕТ ТОЛЬКО БОЛЬШЕ

Говорить о каких-то изменениях на рынке недвижимости пока нет никаких оснований. Предположить, что строительные материалы и вообще любые связанные со строительством вопросы начнут дешеветь, не приходится. Национальный банк по-прежнему будет укреплять белорусского «зайца» по отношению к иностранным валютам. Процентные ставки будут продолжать снижаться. Кредиты станут еще более доступными. Депозиты – еще менее доходными. Есть надежды на то, что резкого скачка цен на коммунальные услуги не произойдет. По крайней мере, такого, который смог бы заставить «выбросить» на рынок большое количество квартир, находящихся в собственности. Резко увеличить объемы строительства тоже вряд ли получится. Не так уж много готовых для застройки участков. При этом от момента получения разрешения на проектно-изыскательскую деятельность до ввода дома в эксплуатацию проходит как минимум месяцев 18-20. Так что пока не будут найдены решения этих проблем, жилье будет дорогим, и его все равно будет не хватать.

ОДНАКО, ТЕНДЕНЦИЯ

Рост цен на жилье является общемировой тенденцией. В последние десять лет рынки недвижимости развитых стран росли довольно бурными темпами. Например, по данным журнала The Economist, с 1997 года цены на недвижимость в Великобритании выросли на 154%, в Ирландии – на 192%, в Испании – на 145%, а в Южной Африке – вообще на 244%. Причем наиболее активно цены росли в последние пять лет. За это время совокупная стоимость активов на ключевых рынках недвижимости выросла с 30 до 70 трлн долларов. По мнению The Economist, причиной резкого роста стоимости недвижимости стал повышенный спрос, который в свою очередь был вызван низкими процентными ставками по кредитам, а также низким уровнем доверия инвесторов к ценным бумагам, в частности, к акциям. Инвесторы предпочитали вкладывать средства в более надежную недвижимость, что и привело к перегреву рынка. Таким образом, рынки недвижимости развитых стран столкнулись с той же проблемой, что и московский рынок, – со слишком высоким уровнем инвестиционного спроса, который по определению является дестабилизирующим фактором. Эксперты сравнивают мировые рынки недвижимости с огромным мыльным пузырем, который грозит лопнуть в самое ближайшее время. Факты, подтверждающие это, тоже есть. Взять, к примеру, Лондон. Там цены стали настолько высоки, что госслужащие, учителя, врачи вынуждены приобретать жилье за пределами столицы. Почти вдвое сократилось число покупателей, приобретающих жилье впервые. Продавцы, видя сложившуюся ситуацию, уже готовы пойти на некоторое снижение цен.

Цены в большинстве стран находятся на слишком высоком уровне, что делает приобретение недвижимости менее доступным предприятием для населения. Эксперты предполагают, что в течение ближайших пяти лет снижение либо стагнация цен более вероятны, нежели продолжение их роста. Ясно, что люди, приобретающие недвижимость с целью вложения средств и получения прибыли, в случае начала снижения цен попытаются ее продать, что приведет к еще большему падению цен. Впрочем, очевидно, что резкого падения цен не будет – все же рынок недвижимости более консервативен, чем фондовый. Тем не менее, эксперты считают, что в ближайшие пять лет цены будут снижаться.

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о